首先，从地价可以推算出未来房价的说法是不准确的。如果要计算房价，最重要的是计算未来的市场情况，而不是土地价格。土地摘牌后，根据土地容积率和相关控制指标，可以算出楼面价，再加上税费、建设成本、管理成本、销售费用、财务成本等。，整个开发成本就可以大致估算出来了。
怎样从开发商拿地价推算出未来的房价？
谢谢邀请！这是我的专业，我觉得还是有点想法的！我在房地产开发公司上班，大学毕业后一直都在房地产公司，没换过其他专业，负责工程管理。首先说明，从地价就能推算出未来房价的说法是不准确的。如果要推算房价，最重要的是能推算出未来的市场状况而不是根据地价！为什么这么说？一开发商拿地只能大概算出开发成本。土地摘牌以后，根据土地的容积和相关控制指标，就能推算出楼面地价，加上税费，建筑成本，管理费用，销售费用，财务成本等，整个开发成本就能大概估算出来了。
二销售价格的确定。开发成本出来以后，就可以定销售价格了，这是一个动态指标。虽然有物价部门控制，放心，开发商有的是办法，有些政策不一定都能够全覆盖的。价格的确定，那要看市场的反映了。三市场决定价格。最初的销售价格是根据市场调查来定位的，接下来，就看市场的反应了。销售好，提价。销售不好，优惠啊，也就是变相的降价了！市场的反应决定了销售价格的决策。
如果市场好，那就会一直涨涨涨，如果销售市场不好，那就一直优惠，再优惠，再优惠。真的是由市场决定的，有时候，市场不好的情况下，为了资金回笼，开发商贴钱卖房，这也是有的。四政策对房价的影响。调控，从来都是调控政策的，从来没有去控制土地市场的。有时，房价的高低，受调控政策的影响也是很大的。怕的就是，地方为了增加收入，总是调了放，放了再调，如此反复，市场就不好把控了。
房价和楼面价格有什么关系，楼面价能决定房价吗？
@聚焦房产下的百姓热点，不卖房子，只关注热点，分享干货。直接回答问题楼面价起到决定性的价格因素。一个项目的售价也就是房价它的组成部分主要有地价，建安成本，配套，税费，财务成本，利润等组成。这里面占据成本最高的就是地价。由地价成本可以换算楼面价一般来讲，楼面价就是指土地总价格除以该土地规划最大建筑面积。
当开发商拿地时都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。建房时绝对不允许超过这个面积红线的。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。那么楼面价是怎么计算出来的呢？其实，它的计算公式就是楼面价土地总价格/建筑总面积。下面小编就用一个例子来说明下好了假设一个5000平米的小区土地价格1500万，容积率为1.8的话，两种方式得出楼面价楼面价1500万/5000*1.81667元平方米。
土地的取得方式主要是通过协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。在一些项目中土地成甚至可以达到40%。建安成本细分一下，就可以包括前期工程费，设计，勘察和建筑安装等成本。
工程前期准备的费用基本上能占成本的6%左右。主要成本在建筑安装和工程安装成本高，这部分成本也是房价中的重要组成部分。占比较高，尤其是现在从人工，到建筑材料包括钢筋水泥河沙等因为要节能环保等各方面原因，价格在持续的走高。钢铁冶炼和水泥生产相对来讲都是高污染行业，国家管控越来越严，提高有效产能的同时必然会增加成本河沙的开采也越来越受限，资源开始匮乏，对环境破坏较大，所以现在有些项目为了节约成本开始使用石粉来代替河沙，但是这样房子的质量就难以保证。
安装费含工程大概35-40。如果真的是一二线大城市，建筑安装费用比例可以降低。后期根据小区的位置和档次，配套费用也有很大差别。一般小区设施包括绿地、物业设施、公共服务设施、道路排污、热力保障、会所等。这部分成本根据小区位置不同而不同，但在总开发成本中所占比例较小。税是由州和地方政府征收的税率。
