我们去买房时，在售楼处接待你的、给你介绍项目、推荐房源、办理购房手续、签订购房合同的置业顾问，虽然不一定是开发商的销售人员，而更多的可能是代理销售公司的销售人员，但他们在房屋销售的过程中的本质工作是一样的。另外一种房地产的赚钱更加人性化，那就是即使房地产的开发商又是所谓的装修公司或者是提供基础设施的公司，不仅卖房子而且提供房子配套的“一条龙”服务。
房地产公司是怎么赚钱的？
房地产的的赚钱主要是体现在房价几个方面？房价的成本有很多的费用组成，除了土地成本之外还有多种费用构成。房价的一个基本成本就是楼面价，不过由于一块楼面可以建造十几栋大楼，所以楼面价所占的比例不高，房价甚至是楼面价的2 3倍之多，不过在中国这么庞大的市场里面，楼面价的价格要比房价高出很多，为了拿到楼面价的最低水平，不少的开发商想出了许多办法来压低成本。
首先第一个就是囤地，一般而言，开发商建造土地的时候都不可能拥有足够的现金流的，聪明的开发商会选择先在3年或4年之前就拿到土地，到时候把土地囤积起来让楼面价涨起来，即使无法开发，也可以从楼面价当中赚取一定的利润来拟补高额的土地成本，我们俗称这种方法为卖地皮。还有一种方法就是减少容积率，绝大多数的房子都是在楼面的基础上面往上建造的，为了降低成本不少开发商都会选择降低房子之间的容积距离，从而达到减少成本的作用。
还有一种赚钱模式就是和政府合作，由政府出钱房企规划联合建楼。建好的房子一部分可以给对方作为团购房，另外一部分可以作为自己盈利的工具。还有一种方法也是比较常见的，那就是租赁商品房。不过这类的房子装修成本比较高，但是市场却非常广大。尤其是一般的店面出租，可以很容易满足许多店家的需要，还有一种赚钱方式，你都没有想过。
那就是打广告收费，每当我们走在大路上都可以看到楼盘里面有不少的广告，这些广告也是房地产开发商的一项重要收入。还有的不少房地产开发商还提供中介服务，从中可以收取中介服务费。另外一种房地产的赚钱更加人性化，那就是即使房地产的开发商又是所谓的装修公司或者是提供基础设施的公司，不仅卖房子而且还提供房子配套的“一条龙”服务。
房地产开发商是如何运作的？
作为一名房地产开发企业的管理者，我了解到的运作流程如下:1、拿地(国家出让的方式:挂牌、协议出让、招标、拍卖)。目前我管理的两个地块均是通过协议出让方式取得的。2、开发手续合法化(即前期手续，行业话:跑前期、跑断腿。涉及到的政府部门有:规委、发改委、国土局、人防局、消防局、环保局、交通委、文物局、建委)目的是取得四证:不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证。
3、开工建设(涉及专业:土建、机电、智能化、消防、人防、泛光照明、精装、景观等)4、规划验收5、竣工验收6、对于住宅:出了正负零，即可申请预售许可证，和业主签订购房合同。对于公建，一般建设过程中就可以招商，但竣工验收后，才能确定企业入驻的精确时间。总结:以上只是流程，具体建设过程中会存在错综复杂的问题，运作的结果就是开发商利益最大化。
开发商角度上，如何运作持有型的商业物业？
本人参与了多个知名项目的操作，基于原有的经验对开发商的自持物业经营作一些分享。（一）自持物业的产品定位非常重要。以5万平方商业地产项目为例，容积率为5的商业综合体，与容积率为15的写字楼产品的定位完全不同。同时由于自持物业的城市位置/地段有差异，其产品定位亦不相同。（二）自持物业经营时商业品牌效应至关重要。
开发商可能在住宅产品具有品牌知名度，但经营自持物业时不一定具备商业品牌。这时，开发商需要考虑是自营品牌，还是引进知名商业品牌，而开发商只扮演业主角色。（三）自持物业统一经营才能效益最大化。在物业经营实践中，统一经营是开发商的底线，招商政策必须考虑到易租部分和难租部分的租金价格平衡，同时也要考虑招商引入客户的素质平衡，为了短期利益对招商对象放松标准审核，可能会对物业的商誉造成长时间的损害。
为什么开发商的房子自己不卖要花钱请外面的销售公司来卖？
我们去买房时，在售楼处接待你的、给你介绍项目、推荐房源、办理购房手续、签订购房合同的置业顾问，虽然不一定是开发商的销售人员，而更多的可能是代理销售公司的销售人员，但他们在房屋销售的过程中的本质工作是一样的。为什么开发商的房子自己不卖要花钱请外面的销售公司来卖？开发商在卖房的过程中，通常参与单个楼盘销售的有：代理公司、分销机构、自销团队等，通过对比这三者在销售过程中的优劣势来分析该问题。
①代理公司，具有代理资质，同时有相对稳定的人员架构，有能力全案代理，或独家代理一个楼盘，其兼备：策划 宣传 推广 销售 后期服务等一站式的多样化专业服务机构；②分销机构，有分销资质，主要还是以有客源为主，例如：中介分销，其拥有遍地开花的门店分布，众多的经纪人业务员，下沉的客户资源，是开发商提高楼盘推广和提高去化率的高效手段；③自销团队，在开发商自销团队的搭建上，从业务员招聘到培养到参与销售，公司需要再设立一个营销部门，大的开发商有充足的在售、待售楼盘资源，基本都有自销团队；而相对小一点的开发商在售、待售楼盘资源就相对较少，在没有可售资源时，不仅内部人员流失率较高，而且往往开发商自销团队的“腐败”行为，也从内部导客开始，与其花人力、物力、财力和精力去培养一个自销团队，倒不如花钱去请外面的销售公司来卖。
三者对比：①开发商成交佣金成本：分销
