如果不能保全，则意味着出卖人可以随时转让房屋，第三人可以主张善意取得，这将导致合同实际履行的失败，并可能导致败诉。对于这类二手房案件，我们一般建议购房者走三步，这也是我们团队所谓的“房屋买卖纠纷三步终结法”。不要盲目扩大矛盾，一边谈判，你一边在收集证据。如果买家要起诉，一定要充分收集证据。这里的证据涉及几个方面。
二手房卖方违约，卖方怎么做才能降低损失？
对于此类二手房案件，我们一般会建议买家分三步走，也是我们团队所谓的“房屋买卖纠纷三步终结法”。第一步，谈判，和卖家进行谈判，有礼有节。不要一味的扩大矛盾，谈判的同时是在采集证据，买方要想诉讼，必须充分采集证据，这里的证据涉及几个方面：（1）买卖合同，买卖没有买卖合同只有收条之类的，需要通过电话录音、短信等形式来确认证据；（2）付款凭证，证明买方已经完成了所有的款项交付义务，比如银行流水，比如收据，比如录音确认，短信确认；（3）合同主体审查，
产权人和出卖人不一致，比如父亲替女儿签字买房等，要进一步确认出卖人的授权情况，行为事后有没有被追认等；（4）事情经过，有中介参与交易的，让中介出具相关的证明文件，没有中介的，有证明人的让证明人出具相关的情况说明等来固定证据。第二步、诉讼保全，继续履行，在谈判无果的情况下，如果进行诉讼要求继续履行，必须先行保全。
能否保全查封到该房屋房买卖当中案件能否胜诉的重中之重，关键性一步，如果不能保全，就意味着卖方可以随时转移该房屋，第三人可以主张善意取得，导致合同无法实际履行，可能导致败诉。所以打好诉前保全、诉中保全之战是房买卖诉讼的关键之战，建议委托专业的律师和保险公司进行办理，能够加快保险的进程。一般保全成功的，并且案件证据充分的，法院一般会支持买方的诉讼请求，
第三步，解除合同，赔偿损失。如果因为某些原因导致合同无法履行，比如房屋已经过户到他人名下，或者承包人与业主不是同一人等客观情况导致合同无法履行。在这种情况下，诉讼请求只能调整为赔偿因解除合同造成的损失，而赔偿请求的金额一般会是房屋的市场价。对于房屋价值的确定，一般由评估机构对房屋价格进行评估确定。因为诉讼专业性强，对抗性强，建议所有买家委托律师办理。谈判时最好委托律师介入，听取律师的建议和方案，确保自己的合法权益得到维护。
