上图是蔡甸区域去化率情况。首先，新汉阳火车站到底啥情况？官方回复一直是：新汉阳站属武西高铁武汉枢纽直通线的一部分，目前正在开展可行性研究，具体何时开工将视前期工作进展而定。我们在看蔡甸的情况，随着蔡甸线的开通，拉进了跟主城区的距离，又不限购，区域内地铁盘均价11000元/平左右，一直都是一房难求，蔡甸房价是否会上涨，除了新汉阳火车站外，要关注蔡甸的新房库存，我们先从土拍市场来看，区域土地出让多，未来新房也会逐渐增多，当供过于求的时候，房价能涨吗？以下是来自中原地产的数据分析报告：从武汉各区土地成交看，东西湖、东湖高新、沌口、蔡甸和新洲成交土地建面居前五，蔡甸供应面积320.79万平方米，成交建面307.26万平方米，楼面地价约2307元/平，新成交楼面地价基本与前期新房地价持平，所以后期入市大概率是会稳定在万元左右，因为并没有产生地王。
武汉房价要降了吗？蔡甸和汉口北哪里好？
武汉在同级别城市中房价不算高，武汉这几年招商引资规模很大，第二总部的聚集地，发展势头强劲，五年要留住一百万的大学生，都是买房的潜力者，再加上明年的军运会平台，只会推高房价平稳上涨。 汉口北和蔡甸都是不限购区域，说直白点汉口北就是现在的刘店和滠口区域发展起来的服装和小商品等市场，西边跟盘龙城连接东边武湖以后的长江新城区域，现阶段居住气氛和配套赶不上盘龙城，靠以后长江新城发展辐射。
新汉阳火车站一但开建，蔡甸的房价会涨吗？
首先，新汉阳火车站到底啥情况？官方回复一直是：新汉阳站属武西高铁武汉枢纽直通线的一部分，目前正在开展可行性研究，具体何时开工将视前期工作进展而定。我们在看蔡甸的情况，随着蔡甸线的开通，拉进了跟主城区的距离，又不限购，区域内地铁盘均价11000元/平左右，一直都是一房难求，蔡甸房价是否会上涨，除了新汉阳火车站外，还要关注蔡甸的新房库存，我们先从土拍市场来看，区域土地出让多，未来新房也会逐渐增多，当供过于求的时候，房价还能涨吗？以下是来自中原地产的数据分析报告：从武汉各区土地成交看，东西湖、东湖高新、沌口、蔡甸和新洲成交土地建面居前五，蔡甸供应面积320.79万平方米，成交建面307.26万平方米，楼面地价约2307元/平，新成交楼面地价基本与前期新房地价持平，所以后期入市大概率还是会稳定在万元左右，因为并没有产生地王。
我们在看蔡甸土地与新房成交建面比，土地成交建面307.26万平方米，新房成交建面83.77万平方米，区域供求比3.67，其实是供大于求的，未来蔡甸区的潜在供应去化周边会变长。我们再看房地比，即房价/（楼面地价 3000元/平米）其中3000元/平米为建安成本经验值。蔡甸的成交均价8958元/平米，楼面地价2307元/平米，成交均价同比涨25%（相比去年），楼面独家同比（相比去年）减17%。
根据中原地产数据统计，2019年蔡甸涉宅用地成交12宗，在不限购区域供地量居首，7宗土地溢价成交，平均溢价率13.64%（土地价格涨幅）。随着蔡甸线开通，的确让蔡甸不在封闭，区域内也吸引了很多品牌商入住，从拿地量就能看出，供应量后期会激增，土地成交量大，潜在供应量也大，未来市场竞争会加大。从2018年到2019年，蔡甸本地的买房客户从60%降到48%，汉阳人到蔡甸置业占比从12%涨到31%。
2019年上半年去化率82%，到下半年去化率70%，去化周期在拉长。上图是蔡甸区域去化率情况。蔡甸房价未来会不会涨？从拿地详情看，土地平均溢价率13.64%，涨幅应该不大；从土地供应量看，不限购区域供地量居首，未来潜在新房供应量大，若后期没有足够买房群体支撑，供大于求，就算房价涨了，没人买，又有什么意义？还不是会变相打折？；从成交去化看，去化率在走低，日光盘减少，且新开很多楼盘非地铁口，去化有压力；从购买人群看，蔡甸线开通让本地去化不止是依赖本地人，也迎来武汉三镇人群；目前蔡甸供应是够得，就是看后期人口情况，买的人从哪里来？若新汉阳火车站能很好地利用起来，加上蔡甸不限购的优势，应该会吸引一些省外人群，但从中原地产统计数据来看，从2018年到2019年省外购买人群从15%到10%是缩减的。
