从东冠繁华逸城、文一名门御府和鼎元公馆这些肥西产证的二手次新房成交均价来看，基本都在1.5w左右，那么作为新房的中海岭湖湾，既有品牌优势，又距离柏堰湖和高新区较近，如果刚需房近1.5w的备案均价，则是非常有竞争力的。繁华大道南板块繁华大道南板块2019年第一季度共成交118套，成交均价从去年的16448元/平米涨至16932元/平米，涨幅2.94%。
议价空间从2.39%进一步上升至3.00%，提高0.61个百分点，高于两区均值；成交周期为62.3天，较去年缩短7.1天，低于平均水平。肥西产证去年上半年还在上涨，下半年就开始退烧，涨幅由正转负，今年一季度以来，跌幅有扩大的趋势。其中靠近地铁3号线的次新房，比如原树提香，表现相对坚挺；而繁华大道西缺乏资源优势的禹州天玺和信地华地城，则相对疲软。
尽管一季度表现下跌，但从信地华地城近期成交来看，基本维持在1.4w，如果算上增值税，实际均价接近1.5w。这两天，信地华地城又开了最后两栋高层，备案均价只有1.04w，据小密圈成员透露，全款 号头费 绑定车位，成本大概要1.22w左右，依然非常吸引人。经开产证房价的上涨，更多是因为168玫瑰园学校学区房上涨，比如中环云邸、金星家园和国耀花半里，涨幅基本都超过了10%。
即使学区属于168东区的小区，比如中环紫荆公馆和经典华城，也有不错的涨幅。我之前跟大家分析过，学区房价格的上涨，主要依赖于学票的上涨。面积越小，总价越低，涨幅相对越大，对于一个正在快速成长的学区来讲，尤其如此。168玫瑰园学校学区内的小公寓是比较少的，因此我们看到国耀花半里和经典华城公寓涨幅都比较大（《合肥学区价值和学区房投资》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复“学区”查看）。
关于168中学，有两个比较重要的信息，一个是在南艳湖畔新成立168玫瑰园学校南校区，一个是168中学今年不再组织自主招生考试。据了解，合肥完全中学（含初中部和高中部）都有直升名额，本校初中毕业生可直接升入高中部，168中学就属于这种完全中学。168玫瑰园学校之所以能够迅速崛起，一个很重要的原因就是它高中部对其初中部的掐尖。
去年168玫瑰园学校西区一、六、八中的指标到校分数线只有721分，比其它公立真学区低了20多分，基本是一个3档垫底学校的指标线，足以说明168高中部对其初中部掐尖照顾有多严重。继东区之后，168玫瑰园学校又成立南校区，这就意味着168中学在进一步扩大掐尖范围，继续为其高中部输送更多优质生源。尽管168中学今年取消自主招生考试，但依然可以根据中考成绩对其初中校区进行掐尖。
不管怎样，民办中学不再被允许组织自主招生考试，说明政策对掐尖现象并不持鼓励态度。如果168中学通过扩大校区方式进一步强化其掐尖优势，最终导致合肥优质生源越来越向民办中学偏斜，届时又会产生新的不公，我想这条路未必能够走得顺畅。再一个，合肥优质学区毕竟是有限的，前10名的位置并不会增加，168玫瑰园学校即使兼并再多学校，也不会使所有分校最终都能成为真学区，否则全市学校都变成168玫瑰园学校的分校，那么教育资源分配不公的问题，不就迎刃而解了吗？所以我对168玫瑰园学校东区和南区是持保留态度的，除非经过2-3届毕业生的验证，才能确定能否达到真学区的标准，不然我不建议你们把宝压在这些所谓的学区房上面，政策风险太大（《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区排名》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复 “学区”查看）。
工业区板块工业区板块2019年第一季度共成交101套，成交均价从去年的14752元/平米下跌至14108元/平米，跌幅-4.37%。议价空间从2.43%进一步上升至2.83%，提高0.40个百分点，略高于两区均值；成交周期为66.3天，较去年缩短3.8天，低于平均水平。单看房价涨幅，这个结果是有很大误差的，其实板块内房价下跌的小区是少数。
为什么表现出来的跌幅这么大？主要是低价盘成交占比扩大，比如临湖社区、南郡明珠等，拉低了板块均值，同时高价盘占比出现降低，比如绿地滨湖国际花都、观澜华庭等。近期，莲花小学新年校区改名为168玫瑰园学校南校区，使得周边小区出现一定的躁动。据讲二手房挂牌预期有所提高，学区内的新盘邦泰科技城似乎也开始矜持起来，但我对该学校的前景仍持保留态度。
据说启迪水木园新推的11、12栋已经售罄，我对此表示怀疑。目前板块内二手房成交均价最高的小区是华地润园，不过才1.73w，而启迪水木园均价为19211元/平米，几乎高了2000元/平米，我认为目前的板块价值难以支撑这样的价格。据我小密圈成员透露，依澜雅居备案价格大概在1.4w-1.5w左右，需要加10w-15w的号头费，实际购买成本差不多也要1.6w上下了，而且5年内不允许出售。
单从价格来看，还是有一定的吸引力的，而且房产投资一般都需要持有5年左右，这个限制问题倒不大。从全市范围来看，随着限价房快速去化，滨湖、政务和高新区新房及二手房价格的水涨船高，工业区板块很多新房，去年看起来相对性价比不高，今年有很大部分应该可以进入购房者的视野了，毕竟地缘性需求也没有太多好的选择。整体上来讲，受工业生产影响，工业区板块是经开区最弱势的一个区域，资源优势不足，投资潜力有限，大多小区都只适合附近工作的刚需购买，投资及改善需求应慎重（《合肥房产的优质板块和劣质板块》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复 “房产”查看）。
经开区房价分析及近期购房建议从第一季度经开区和肥西县二手房成交来看，经开产证房产表现相对稳定，肥西产证则有一定的回调，从侧面反映出合肥外部需求开始出现萎缩或者向市区转移。自合肥限购之后，省内其他市县房地产市场开始出现上涨，在这种集体盛宴的带动下，吸引了大量三四线及以下城市的外部需求。由于限购，这些外来购买力暂时只能将目光转向三县，就造成近两年肥西县靠近市区区域的大幅补涨。
随着今年三四线及以下城市房地产市场降温，合肥外部需求的购房热情同时也在降低，加上市区相对宽松的限购政策和人才引进政策，变相分流了三县市场，使得肥西县第一季度表现相对差一些。如果肥西靠近市区的区域出现降温，肥西县城的新房可能会更不好过，因为价格都有一定程度的虚高。我认为目前肥西县城投资价值相对不高，不过靠近市区的新房选择又非常有限，购房者可着重考虑地铁3号线附近的次新房。
近期，我听到一个消息，合肥市区今年中考报名人数为34353人，较上年增加4060人，增幅为13.4%。2012年合肥市区报名人数是25828人，2018年为30293人，6年增加4465人，也就是说合肥今年一年的增量，几乎相当于过去6年的增量，创近年来的新高。合肥是一个非常年轻的城市，是近20年来全国发展最快的省会城市，外来人口一直在不断涌入。
随着越来越多外来人口子女开始入学，再加上二胎政策的放开，相信未来合肥中小学生数量将面临井喷，今年可能仅仅只是一个开始。一般来讲，真学区学位增长会相对迟于中小学生数量增长，中小学生数量呈爆发式增长，意味着短时间内学区房会出现供小于求的局面。可以预见的是，合肥学区房未来几年可能都会炙手可热，这也是近两年学区房价格不断上涨的重要原因。
其实合肥学区房相较于非学区房的平均溢价还并不是非常显著，但未来的分化会越来越大，我建议有学区需求的家长，应提前做好布局。168玫瑰园学校西区还有一定的发展潜力，但东区和南区仍需进一步观察。关于合肥各区学区房的房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。
