由于刚需小区改善定位，融创城1.76w 的均价，尽管在去年看起来性价比不高，但随着板块内新房消失，旧房渐老，区域房价水涨船高，也凸现出一定的购买价值。中海去年在柏堰湖畔拿的地块，案名定为岭湖湾，如果户型定位刚需且价格合理的话，也值得关注。繁华大道南板块繁华大道南板块2018年共成交199套二手房，成交均价从2017年的15500元/平米涨至16448元/平米，上涨948元/平米，涨幅6.12%。
议价空间为2.39%，与平均值基本持平；成交周期69.4天，比去年延长11.7天，略低于平均水平。值得注意的是，肥西产证不但下半年成交低于上半年，均价也在下跌。经开产证下半年涨幅较大，同时也拉高了全年的涨幅。经开产证跟肥西产证成交均价出现大约30%的差距，这跟繁华路北板块截然不同，主要原因还是学区。我在去年写的文章《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》（关注微信公众号“小易论楼市”，回复“学区”查看）里，将168玫瑰园学校西区列为真学区，我们可以看到它的学区房涨幅基本都不错，作为优质资产保值升值不必多说。
去年168玫瑰园学校东区建成招生，受西区影响，东区也被寄予厚望，划入该学区的小区，房价基本上都出现明显的上涨。蓝色湖畔、经典华城和金水童话名苑受学区变化影响最大，房价涨幅基本都超过了10%。但东区学区质量究竟如何，还要等到3-4年后第一届学生毕业才能判断，我认为大概率比不上西区。中环紫荆公馆小区原本是西区的学区，去年被划到东区，这对其有一定的利空，但很多人应该还不知道这种情况，房价涨幅并未受到明显影响。
168玫瑰园学校西区学区范围的小区比较多，但大多规模不大，且房龄相对偏老，真正适合购买的房源有限。由于西区的学票价值高，区域内小面积公寓非常少，因此国耀花半里公寓比较抢手，我们看到去年涨幅高达14.26%，但它的住宅表现就差了好多。除了玫瑰园以外，我几乎很难找到适合投资的改善小区，从成交上来看，金星家园和安大磐苑可作为备选。
从投资上来讲，除了小公寓外，尽量选择100平米以内的小三房，或者90平米以内的小两房。我们看到肥西产证出现下跌的两个小区，学林雅苑和幸福大街西区，它们的建成时间分别为2006年和2008年，几乎是板块内最老的肥西产证的房子。其中学林雅苑成交量较大，这也是拉低肥西产证均价的主要原因，而幸福大街西区去年的成交量比2017年要少得多。
花园锦绣大地城二期备案均价为1.48w，我们看到它一期的二手房成交均价为1.42w，加上新房户型十分垃圾，定价并没有太大的吸引力，因此也算是一个比较鸡肋的楼盘。工业区板块工业区板块2018年共成交189套二手房，成交均价从2017年的14514元/平米涨至14752元/平米，上涨238元/平米，涨幅1.64%。
议价空间为2.43%，较去年收窄0.5%；成交周期62.5天，比去年延长16天，低于平均水平。工业区的整体表现不如前两个板块，但仍高于全市平均水平，还是优势区域在起作用。我们看到，经开产证去年三四季度的涨幅低于全年均值，这说明去年下半年甚至是下跌的。不论是从成交均价还是成交量上，华地润园和绿地滨湖国际花都都表现亮眼，它们的涨幅也基本上是板块内经开产证最高的。
除了位置相对优越和品牌优势外，房龄年轻也是一方面。从三四季度成交来看，华地润园成交均价接近1.8w，绿地滨湖国际花都也在1.75w左右。肥西产证的几个楼盘成交量太少，误差较大。和安家园由于2017年房价基数偏低，从某种意义来讲是错周期补涨（经开产证的南湖春城也属于这种情况），而长安萨尔斯堡和多伦多花园，则表现相对差一些。
皖投万科产融中心位置略显尴尬，有点前不着村后不挨店的感觉，尽管周边趋于成熟，但配套还是略显不足，缺少地铁规划。其实位置相对较好的房源，价格都接近1.8w，跟滨湖一些低价盘相比，并无明显优势，不过随着西南限价盘去化完毕，也会慢慢替补上来。据我小密圈成员透漏，依澜雅居可能会在4月份加推，由于限价，需要加10w号头费，折合后均价大概在1.55w左右，从周边二手房成交来看，这个价格有一定的吸引力。
海尔云玺据说近期也要加推，预计备案价格在1.7w左右，我认为这个价格没有太大吸引力。清华启迪科技城备案价格远高于周边，但真的值吗？我认为学区只是房地产开发的一个噱头，学校口碑和教学质量是需要时间积累的，在学区质量未得到充分验证的前提下，过早将价格透支，投资风险实在不小。邦泰学府里靠近滨湖区，主要面向滨湖的外溢需求，但好的房源价格大都在1.7w以上，明显高于周边二手房，跟滨湖云谷1.7w 的价格相比，并没有太大优势。
