江苏射阳农村商业银行，射阳农村商业银行

不是

农商银行和农村信用社不是同一个银行。农商银行是农村商业银行的简称，是由辖内农民、农村工商户、企业法人和其他经济组织共同入股组成的股份制的地方性金融机构。农村信用社指经中国人民银行批准设立、由社员入股组成、实行民主管理、主要为社员提供金融服务的农村合作金融机构。农村信用社是独立的企业法人，以其全部资产对农村信用社债务承担责任，依法享有民事权利。

农商银行与农村信用社不是一家，但是有部分的农村商业银行是由农村信用社股份制改革改组而成的。在经济比较发达、城乡一体化程度较高的地区，农业比重占比很低，农村信用社实际也已经实行商业化经营了。对于这些地区的农村信用社，可以实行股份制的改造，组建为农村商业银行。

农商银行与农村信用社区别如下：

1、性质不同

农村商业银行是股份有限公司区域金融机构；农村信用社是股份合作制企业的地方金融机构。

2、发起人不同

农商银行是由辖内农民、农村工商户、企业法人和其他经济组织共同入股组成的股份制的地方性金融机构；而农村信用社是由辖内农民、农村工商户、企业法人和其他经济组织共同入股组成的股份制的地方性金融机构。

3、监管部门不同

农商银行主要受银监会监管；而农村信用社作为省联社的发起人却主要受省联社监管。

4、管理方式不同

农村商业银行以股东大会作为最高管理机构；农村信用社实行社员民主管理。

5、经营模式不同

农村商业银行作为一个整体，以整个银行的盈利为目的，每个分行都会受到总行的直接管理；而农村信用是在省联的指导下独立运营，每个农信社都是一个独立法人，自负盈亏，省联可以管理和知道信用社的发展，但是不能干涉信用社的业务。

文 | 米格

2018，被业界称为“银行觉醒之年”，银行家们都在寻求创新突围之法。

而农商行似乎依然偏安一隅，“昏昏大睡”。

它们盘踞在自己的土地上，有得天独厚的业务地盘和资源。

然而，它们却面临着业务受限、盈利减弱、资金收紧等困境，坏账率开始飙升，一些农商行在2017年末的不良率，甚至已超过了20%。

圈养在自己一亩三分地的农商行，将如何面对重重困局？

01 困兽之斗

很多农商行的不良率都在飙升。

财报显示，一些农商行在2017年末的不良率，已超过了20%。

譬如河南修武农商行，20.74%；贵阳农商行，19.54%。

“粤东地区农商行的不良率，甚至达到了80～90%。”广东某农商行员工胡晓婷透露。

农商行的舒坦日子，正在悄然结束。

今年1月，银监会表示，要严查同业、理财、表外等业务层层嵌套。

而在此之前，业内秘而不宣的潜规则是，农商行有大量的表外业务，比如“同业理财”。

所谓的同业理财，就是银行买银行的理财产品。

比如，A银行拿自己的钱，去买B银行的理财产品。

层层嵌套加息，这样的操作，无疑会推高金融杠杆，和国家强调“降风险、去杠杆”的大背景，明显背道而驰。

而农商行一直是“同业理财”的重灾之地。

媒体报道显示，农商行发行的同业理财利率，在各类型银行中是最高的。以2017年12月下半月为例，农商行平均收益最高，达到了5.59%。

“监管来了，同业业务的盈利能力势必会下降。”业内人士李玉认为。

此外，以前通道类、类信贷业务也没法继续做了，“农商行的资金面趋紧了。”李玉称。

对此，农商行都怨声载道。有业内人士称，农商行的好日子，可能就此结束。

农商行一直陷在一个怪圈中：并不缺钱，但是坏账居高不下，利润不高。

为了更好地扶持当地农村经济，监管部门要求，农商行的资金业务不能出省，贷款业务不能出县。

也就是说，农商行即使做到全国前列，其所有的分行，也都没出过本市，如广州农商行。

在农村，金融只能走普惠之路，一旦普惠，就很难盈利。

“另外，金融体的活动空间小，就很容易发生不良。”胡晓婷表示。

当发现大额逾期时，农商行会进行同行拆借，去找其他农商行借钱，而这样也容易产生大面积不良。

之前，它们靠着一些盈利的小业务，也能勉强求活；如今，这些小聪明正在被监管扼杀。

监管重压，业务受限，圈在自己一亩三分地里的农商行，开始陷入困兽之斗。

一些地区的农商行，今年开始联合了。

它们或是全省合并成一家，或是并入城商行，“又或是归到省联社管理之下，如广东一些地区的农商行。”胡晓婷表示。

因为生存困难，它们不得不抱团取暖，相互扶持，度过难关。

02 良莠不齐

在中国，农商行是一个特殊的时代产物。

1951年，我国为了“帮助农村摆脱高利贷盘剥”，开始建立农村信用合作社。

5年后，农信社达到了16万个，算是最早承载建设中国农村使命的金融机构。

到了2003年，一些符合条件的地区，开始将农信社改造为股份制商业银行，部分农信社完成了历史使命，开始蜕变成农商行。

截至2016年末，全国共组建农村商业银行1222家。

因此，农商行，就是农信社改革后的产物，其成立的初衷，也是为农民提供金融基础服务。

农商行在中国，到底发展得如何？

行业人普遍的说法是：冰火两重天，两极分化极为严重。

因为农商行被圈养在自己的一亩三分地中，所以，这片土地是否肥沃，决定了农商行是否健壮。

在农村富饶的江浙地区，出现了很多成绩斐然的农商行。

比如吴江银行、常熟银行。

媒体报道显示，江苏省已上市7家城商行、农商行，占全部A股上市城商行农商行的一半。

它们的员工待遇，也颇为丰厚。

浙江某农商行的员工郑晓东透露，他的年薪有35万元，“而我们老大的年薪，能达到120万元”。

而在广东地区，一些农商行普通柜员的年薪，却不到5万元。

差距高达7倍之多。

业内人士普遍认为，农商行具有很强的地域性。

富饶之区，滋润无比；贫瘠之地，艰难生存。

而农商行，是否承载了振兴农村金融的使命？

“现在的农商行，更像一个抽水机，而不是水井。”某深耕农村金融的互金平台创始人余浩称。

它们的分支机构，基本都设在离村镇很近的地方，甚至直接设在村里。

公开资料显示，在整个涉农市场上，农商行和农信社的网点占了92%左右。

它们确实将触手伸到了农村，但这些触手的主要目的，不是放款，而是吸储。

一直以来，农商行都以吸储和大额贷款业务为主。

“它们将农村的钱吸上来，再到城镇去放款。”余浩称，就算给农村放款，也只放给最优质的用户。

譬如，村长。

“这类人群很有钱，他的竞选成本可能就50万。”曾经在农商行工作多年的高层何琪表示，这群人有强烈的信贷需求。

而它们不愿深入农村金融的核心原因，也是因为模式太重，风控需要线下走访，成本太高。

还不如简单粗暴，只给农村最核心的人物放贷。

另一方面，也是它们备受诟病的一点，就是深入农村土地的农商行，有太多“人情业务”。

比如，村长要获得贷款，只需要“认识一个审批员就够了”。

“这与农商行体制僵化分不开。”多位业内人士表示。

一些农商行的领导干部，若没犯错误的话，都是只上不下，“就算他业绩不好。”胡晓婷透露。

当然，在这样的情况下，大部分农商行员工，都没有太大的工作动力。

“没犯错的情况下，农商行是不会主动辞退员工的。”胡晓婷表示。

这样的安逸助长了员工的“懒惰”，很多农商行人士称这种生活状如“养老”。

现在，整个银行业都在寻求变化与突围，而农商行却深陷体制僵化、人情业务等困境中。

原本可以是中国农村毛细血管的农商行，似乎却并未承载起这一历史使命。

而就在它们安逸度日的同时，农村金融正在发生翻天覆地的变化……

03 喜欢鸡蛋

对于如今的农商行来说，哪里是生路？

除了业务继续下沉，将业务做深做透，它们似乎别无他法。

而这也正是监管希望看到的。

农商行开始了下沉之路，它们在进入之时，却突然发现了一个不速之客。

这就是进入农村的金融科技公司。

包括京东、阿里这些巨头，都开始盯上农村，开始艰难开垦这片土地。

它们带来了先进的技术，也带来了吃苦耐劳的服务精神。养尊处优惯了的农商行，怎么与其竞争？

“他们一个村几个业务员，而我们很多村只有一个业务员，甚至几个村才一个，根本跑不过他们。”何琪称。

另一方面，这些金融科技公司，开始运用一些技术手段，比如根据猪的生长周期建立风控体系。

“短期来看，这些没有人力直接风控靠谱，但是我们多积累几年的数据，就可以开始规模化推广。”余浩称。

前有监管，后有追兵，准备下沉的农商行难言轻松。

而合作共赢，成了大部分农商行的选择。

它们提供资金，金融科技公司提供获客和风控，强强联合。

“长远来说，农商行要想下沉，还是得建立自己的风控系统。但早期可以通过合作，积累经验。”何琪称。

另一方面，去深挖自己现有的客户，也是一个不错的突围之路。

农商行有一群特殊客群：他们年龄普遍偏大，且对金融不敏感。

比起理财，他们更在意银行里存的钱。“发薪日时，很多农民都会把到账的钱取出来再数一数，图个心理安慰后，再存进去。” 何琪表示。

而对于这部分用户来说，农商行的营销更应偏重于定期存款。

实际上，农商行会用一些福利，来吸引年纪偏大的用户，比如用户存5万，每个月除了利息，还可以领鸡蛋。

“他们对于拿鸡蛋这件事非常热衷。”何琪表示，“他们喜欢实物。”

当然，这群用户并不是除了储蓄，就没有其他金融需求。

他们在财富端，就有很大的挖掘潜力，目前只是缺少理财的渠道。

“实际上，这群年纪偏大的用户，忠诚度很高。”胡晓婷认为。

“像我父母那辈人，一旦习惯某一产品，就很信任这家产品，也不愿意改变。”何琪表示。

所以，这群人会是未来农村金融的主要客群，“而农商行应该更好地服务好这部分客群，尽可能提供简单化的服务。”何琪认为。

一些农商行，也开始运用金融科技，简化操作流程。

譬如，客户办理业务前，将其向自助、线上渠道引导。

被监管逼至墙角的农商行，重新拾起了自己的历史使命。

在农村的土地上，它们应该是一口“深井”，而不是“抽水机”。

对于它们来说，科技的崛起，是一个百年良机。

乘风而上，也许就是新的破局点。

（应受访者要求，文中部分人物为化名）

「房价永远涨」的转折点到来之前，当年所有的泡沫悲剧似乎都遥不可及。

文｜刘喜

对于房地产从业者和背负房贷的千万业主而言，刚刚过去的长假显然并不让人舒心。

所有房企都在收缩战线。恒大发起全国8.9折优惠，碧桂园个别项目打到7折；厦门万科的107幢别墅五折甩卖，一期业主因后续售价大跳水而围攻售楼部的新闻不绝于耳。

大甩卖的背后，是房企对中国房地产市场未来的悲观预期。今年1-8月，全国300座城市的土地市场流拍高达890宗，而就算是上一轮房地产低谷期的2014年，整年流拍总数也仅有345宗。

一切似乎都表明，被全国人民口诛笔伐十余年而屹立不倒的房产泡沫，终于到了临界点。

然而，当这一刻真的到来，社会却很难说有多少正面情绪。毕竟，近年来中国家庭债务不断攀升，其中大头就是房贷，更不用提房地产已与整个经济和金融体系有着千丝万缕的联系。

事实上，30年前，类似的危机已经发生过一次。浪潮退去后留下的深远后果，至今仍影响着那块曾经狂热的土地。

没有实业的新特区

1988年，正值改革开放十周年之际。

深圳、珠海、厦门和汕头等四个经济特区发展正好，但沿海经验能否适用于广大农村还是未解之谜。中央迫切需要一张「白纸」，来做深化开放的试验田。

这一次，大陆最南端的海南摸中了大奖。

那时的海南还没有从广东省分离，是一个真正意义上的「原生态」农村岛，人均GDP只相当于全国平均水平的80%。加上独立于大陆地区的独特地理条件，让这个岛屿成为了一张理想的「白纸」。

1988年，海南省人民政府正式挂牌。中央的想法，是在海南省建全国最大的新特区。

● 1988年，海南建省办特区挂牌

光「特区」两个字就有足够的吸引力。广东、浙江等地在改革开放中迅速崛起的传奇故事，吸引着所有爱拼敢闯的人。海南建省当年，希翼着「自由市场环境」的年轻人们便蜂拥而至。

企业家、教师、大学生……一齐聚集在海南，渴望在历史变革中抓住一丝改变人生的机会。

● 1988年，乘船来到海南的闯海人

● 椰子树是当时招聘广告发布平台

今日的地产大亨冯仑、潘石屹等人，都是「闯海人」中的一员。冯仑当时是中央政治体制改革研究小组办公室成员，为了调研来到海南；潘石屹则是「偷渡」深圳的下海者，后来留在了海南。

然而，这个环境原始、生活贫困的海南岛消费严重不足，更没有办法给乌泱泱的人口大潮提供足够的工作机会。

辞了「铁饭碗」、又找不到合适工作的大学生，只好卖起了「人才饭」「人才饺子」，甚至擦皮鞋，卖报纸，到建筑工地干苦力。

● 1993年，海口市街头还有人在放猪

由于基础过于薄弱、缺乏开发本金，海南省政府决定用广阔而不值钱的土地换取开发投资。初步确定，在洋浦半岛划出30平方公里的土地作为开发区租出，区内基建及招商全部由承包商负责。

海南项目一度引起李嘉诚的兴趣。据说，他曾向主管领导提出将整个海南划作自由港，实行类似于香港的「一国两制」，但这个异想天开的提法最终未果。

最后，日本熊谷组（香港）有限公司以每亩2000元的价格租下了这片土地，租期为70年。熊谷组支付了2500万元定金。

● 熊谷组承诺用15年左右，将洋浦开发区建设成一个「公用设施完善，以外向型工业和出口加工业为主的综合性对外开放经济区」

「自由港」的设定，对海南来说不失为一个好选择。仅凭出让管理权，就换来熊谷组带来的大量资金、资源和广阔市场，能迅速完成原始积累。这种思路一度得到中央支持。

然而，中央的态度迅速「变天」。1989年全国政协会议上，五位委员抛出一份「洋浦调查报告」，指责海南与外商签订的协议，认为海南「引狼入室，开门揖盗」，洋浦即将成为「新租界」。

到底是在「改革」还是「卖国」？

争论一个多月后，邓小平批示：「我最后了解情况后，认为海南省委的决策是正确的。」但洋浦和熊谷组的合作就此搁置，一放就是三年。

● 曾经的洋浦港

在潘石屹的回忆里，经商之后最困难的年份就是1990年。海南岛刮起了台风，人们纷纷离开。相较于1988年的人声鼎沸，两年后的春节，海南岛的招待所里只剩他一个人。

而在北方的上海，由于一位长者的提携，抢跑的浦东新区到春节已初具规模。

「要发财，炒楼花」

洋浦风波后，冯仑一度离开海南，易小迪和潘石屹则留在岛上研究佛学。

直到1991年9月，「万通六君子」才第一次聚齐。他们在海口成立了「海南农业高技术联合开发投资总公司」，挂着农业公司的招牌，向房地产进军。

● 万通的诞生

房地产与其说是万通的个人奋斗，倒不如说是海南岛的历史行程。洋浦事件后，熊谷组对海南失去了兴趣。他们承诺的以重工业开发为中心，计划引入的大型炼油厂、乙烯厂、尿素厂，直到1998年都没有实现。

归根结底，日本资方由于担心政治风险，不想再介入洋浦项目。失去日资支持的香港熊谷组，并没有发展实业的能力。他们在无奈中，也和海南省政府一样，想到了利用洋浦的土地。

就在开发商缺乏资金、政府急需用钱的背景下，政策也终于放开了。1991年，国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确了房地产业的发展方向，1992年，海南的房地产市场开始急速膨胀。

● 1989年，海口市龙昆路上最后的一片田地，旁边是待建的房子

万通发家的故事广为流传。他们借了500万元，用这些钱向银行贷款1300万元，然后通过炒连体别墅赚了几倍。

潘石屹在那时候挣到了人生中第一个100万：「一开始都不敢相信，不敢签。在1楼签了房产买卖合同，到6楼加价就卖了。现在想想都害怕。」

同样的还有本地富豪冼笃信，在海南岛四处拿地，一跃成为海南首富。他一度当选全国政协委员。

● 冼笃信出席第八届二次全国政协会议

海南省1989年房地产投资仅为3.2亿元，而到了1992年，全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，全省财政收入的40％。

房价也一路飙升。1991年，海南省房地产平均价格为1400元/平方米，仅仅一年，每平方米的价格就猛增至5000元。要知道，当时全国商品房均价只有995元/平，北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。

这个人口只有六百余万的小岛，出现了两万多家房地产公司。他们大多不是正经的开发商，而专注于炒地皮、炒楼。

炒房者以国有企业和有政府关系的私企为主，因为只有他们能弄到「政府批文」这一珍稀资源：有批文，拿地价格就低，倒到市场上，就可以狠赚一笔。

当时的拿地十分随意。跟政府大致协商好要哪块地，交些定金，政府签了协议，画个「红线图」或「蓝线图」就行。只要拿到图，就能去找下一个买家。「一块地倒手五六家」，每个中间商都能都能赚到钱。

● 1994年，海口街头

为了买下更多的「图纸」，或者使「图纸」收益成为现金，所有人都在大量贷款。以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿。

几乎所有的开发商都成了银行的债务人。而最后的风险，被压在了银行身上。

危机爆发

所有人都知道，这种击鼓传花的炒楼游戏终究会崩盘。但没人相信倒霉事会发生在自己身上，而是想着在崩盘前多捞一笔，再多捞一笔。

万通大佬们属于急风骤雨到来之前有幸抽身而退的少数人。潘石屹「五斤桔子」的都市传说广为流传：据说他用五斤桔子，从规划局的工作人员那里换来一些项目材料，得知海口市的人均报建面积达到50多平方米。而当时北京，人均报建面积才不过7平方米。

更靠谱的说法，是冯仑从体制内的朋友那里得到了消息：国家即将出台宏观调控文件。虽然没有预料到调控后果，他还是坚定了离开海南的想法。1993年初，万通离开北京，冯、潘们移师西安和北京、上海等大城市，寻找新的机遇。

● 年轻时的冯仑、易小迪、王功权、潘石屹

地产大亨冼笃信却不信这个邪。1993年，时任人民银行海南省分行行长的马蔚华找到他，告诉他中央很有可能会紧缩银根，要提前准备。

冼笃信不以为然。

1993年6月23日，时任国务院副总理的***发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

一天后，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出16条强力调控措施，包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。

● 全国金融会议上的***

调控效果显著。

冼笃信的人生开始了不断下坠的下半场，一同下坠的还有海南房地产本身。失去资金来源之后，海南表面火热的房地产事业瞬间垮塌，全省「烂尾楼」高达600多栋、1600多万平方米，一度拥有全国10％的积压商品房。

之所以大量烂尾和积压，核心原因是购买力不足，需要买房的人又买不起。

购买力不足的元凶是房价的虚高。到1993年上半年，海南房价已飙涨到7500元每平，而当时全国职工平均月薪才280元，最高的上海市也才471元。这个比例在2017年，相当于每平16万。

但海南房地产的主要投资者是国企和事业单位，他们宁肯空置也不愿降价，因为降价会出现账面损失。保留较高的资产数字，能够避免负责人承担法律或行政责任。

但纸面资产挡不住资金链的断裂。开发商或跑或倒，巨大的压力降到了银行身上。

不少银行的不良贷款率一度高达60％以上，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个，现房面积一度占海南房地产存量的20％，现金回收比例则不足20％。

炒楼客们留下了一地鸡毛。银行手中的房地产项目往往质量低劣，除了根本没起建的图纸楼盘，还有不少在建楼盘拖欠大量工程款，很多楼层都先后被抵押多次，债权纠纷盘根错节，几乎每栋烂尾楼都能牵扯出七八个官司和十几位债权人。

● 地产泡沫破灭后留下的烂尾楼随处可见

为了解决信托公司们因大量投资房地产而出现的资金困难，1995年8月18日，海南省政府牵头成立海南发展银行。

这家「救火」银行起步艰难。这家银行在五家信用社的基础之上建立，但实际上其中四家都无法正常营业。这个注册资本16.77亿元人民币的年轻银行在诞生之初，就承接了44亿元的沉重债务。

不过，各方依然对海发行寄予厚望。中国人民银行海南省分行行长表示，处于大规模开发期的海南仍然需要大量建设资金。他希望这家本地银行能在协调好历史问题的同时，为本地企业提供更好的融资服务。

海发行不负众望。1996年底，海发行资产总量为86.3亿元，增长率达到94.3%，偿还了59%的债务，形势看似一片大好。

● 海南发展银行所在的大楼——富南大厦

海发行实现高速发展的方法，主要是超常规的高息揽存和同业拆借。

据当事人回忆，1995年底在海发行存款的利率是15%，1996年的五年期存款利息甚至一度高达22%。在省政府背书和高额利率的刺激下，机关和个人都踊跃往海发行存钱。当时大额存款要托关系才能办成，整栋富南大厦人来人往，热闹非凡。

然而，高增长的背后是隐忧。成本如此之高的资本金，无论投到什么项目上，回报都无法覆盖成本。

可是焦头烂额的政府，并没有精力来帮海发行「戒毒」。事实上，高息揽储是海南信用机构的发展常态：当地众多的小信用社，存款利率比海发行还要高，有的高达25%。

在1997年亚洲金融危机的冲击里，这些信用社应声倒下。到年底，资不抵债、无法兑付到期存款的信用社已经有几十家。

怎么处置这些濒临破产的小信用社？各方意见不一，但最终达成共识：

「让海发行背起来！」

● 停缓建的「半拉子」工程在岛上比比皆是

繁华破灭

1997年12月，28家本地信用社并入海发行。

这些信用社使得海发行账面实力增强——股本金增长为106亿元，存款余额为40亿元，债务为50亿元。但是，它们带来的都是被套牢的土地和房屋这样的「空壳」资产。

兼并之后，海发行根本无力负担高额利息，只能宣布保证给付原信用社储户的本金及「合法利息」，单位存款则被视为债务，在债权债务清算后清偿。

满心指望着「钱生钱」的投资者一片哗然。1998年春节过后，不少储户开始将本金及利息取出，转存其他银行，并表示因为利息降低，不再信任海发行。

海发行营业网点再次人满为患。不过，这次的人们不再为了存钱，而是急着要把存款取出来。等候取款的人排成长队，从室内延伸至马路上。

● 「挤兑」在银行业并不罕见，香港国际商业信贷银行、江苏射阳农村商业银行，都遭遇过挤兑事件

海发行选择了限制取款，先是设立最高取款限额，后来又开始发放取款预约号，有号才能取钱。结果却只是催生了「海发行不行了」的传言，未到期的储户也加入挤兑行列。

银行自身的问题随之暴露。海发行于1995年8月18日正式开业，但在5月至9月间，就已发放贷款10.60亿元，其中股东贷款9.20亿元，大部分没有任何合法担保。也就是说，初始的16.77亿股本里，有一大部分在开业一个月内以贷款名义「返还」给了股东。

「返还股本」的海发行，在挤兑大潮中很快耗尽了准备金。为了保护海发行，人民银行总行陆续给其提供了40亿元的再贷款；海发行也一度尝试在岛外设立分行来缓解压力。但这些对于其巨大的资金缺口来说都是杯水车薪。

● 同样在岛外的还有1996年成立的广州分行

人总行终于决定给海发行「断奶」。丧失了清偿能力的海发行在再一次挤兑危机下，不得不关张大吉。

1998年6月21日，国务院和中国人民银行决定关闭海南发展银行，指定中国工商银行托管海南发展银行的债权债务，保证支付境内居民储蓄存款本金及「合法利息」。

● 海南发展银行旧影

海南省政府唯一的商业银行夭折。而在其先后设立的深圳发展银行、广东发展银行、上海浦东发展银行等地区性银行都做得风生水起，今天已成为跨区域的全国性股份银行。

海南省处置积压房地产的工作在2006年才基本结束，而海发行的清算承诺，15年后都没有完全兑现。中国长期以来缺乏金融机构清算的具体规定，清算工作至今滞缓。

● 1999年的海口，没人居住的烂尾楼下看守者在洗澡

整个海南在危机的阴影里沉沦了十几年。海发行关闭后，海南在随后的二十年里都没有自己的地区性银行。直到2005年，海南岛依然没有外资银行、城市商行和信托公司。

海南曾经的目标是建设深圳那样的经济特区，但房产泡沫引发的金融危机彻底摧毁了产业升级的融资渠道和时间窗口。今天的海南虽然打出「国际旅游岛」的招牌，除此外却再无像样的产业可言，且是东部地区唯一全国GDP倒数的省份。

海南的悲剧也曾一度让中国人对房产泡沫心生畏惧。

20年前的1998年，国务院发布通知，要求建立以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。根据这个房改制度，中国70%的中低收入家庭应该购买经济适用住房，10%的最低收入家庭由政府或单位提供廉租房，20%的高收入家庭购买、租赁市场价的商品房。

然而，轨道却在五年后彻底扭转。

2003年8月12日，国务院下发18号文件，称房地产业已经成为国民经济的支柱产业，应调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。房地产在经济格局中的地位被提高到了前所未有的高度。

与此同时，国土部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，政府成为住宅用地供应的唯一主体，土地市场供给锐减，地价和房价大涨，土地财政拉开大幕。

每个中国人都熟悉的房地产神话由此开场，并随着政府调控一轮又一轮的「失败」而深入人心。

据南开大学国家经济研究院数据，到2018年3月，与房价、地价相关的贷款已占中国全部银行贷款的70%。

数十年间，当年的海南故事只剩一个模糊遥远的背影，直至下一个转折点的降临。