运营能力：提升租金水平，挖掘社区价值对于做惯了开发-销售快周转模式的房企而言，长租公寓这种开发-运营-租赁的长期持有模式对其运营能力提出了较大挑战。在运营端从招租获客、协助客户签约入驻、再到入住后的租后服务都对公寓运营者有较高要求。建议房企从拓展招租渠道、完善居住及配套服务方面提升自身公寓运营能力，努力将租金水平提上去，进一步挖掘存量运营价值。
图：房企长租公寓运营文字云图在招租渠道方面，房企可利用互联网技术，增加租户找房、看房、签约及入住的快捷性、便利性，进而提升整体出租率。如美国公寓REITs公司EQR在官网展示各城市房源相关信息、公寓的社区配套、内部共有设施，以及周边的公园、餐饮、交通系统等公共设施，租户可直接在网上选择想要居住的区域。
另外，网站可同时链接到Walk Score社交平台上，并对公寓基于周边配套给予评分，有助于消除租客信息不对称的痛点，进而帮助企业线上导流。国内部分长租公寓运营企业如魔方公寓、自如、泊寓等也实现了PC端、移动端的看房、选房等服务。在居住服务方面，方便快捷的服务有利于保障租户的稳定性，降低公寓空置率。EQR承诺租客的日常服务请求在48小时之内解决，如未解决，客户有权利进行投诉，EQR将在24小时之内对客户进行补偿。
另外，EQR与Zipcar合作进行搬家服务，方便租客搬家；又与Cort Furniture合作提供家居租赁优惠，极大地提升了租客的生活品质。在配套服务方面，由于长租公寓多定位为35岁以下年轻群体，所以社交属性较强的公共设施、配套服务及社交活动将增强租客的粘性，企业在取得租金收入的同时，可挖掘社区运营价值，提高相关服务收益。
目前，部分长租公寓提供各式如健身房、书吧、桌球桌等公寓配套，满足租客休闲娱乐需求；未来，房企可在长租公寓中举办各式主题活动落到实处，切实增强租客之间的交流，让租户体验到家的感觉。REITs：结合REITs，解决租赁用地投资回收期长、现金流紧张的痛点房企以重资产模式布局长租公寓需要大量资金自持，如何以较低的成本获得融资，直接影响长租公寓的盈利能力。
传统金融体系内部增信能力相对较弱，无法适应长租公寓运营，因此长租公寓可与金融机构合作，探索创新融资渠道。国外的公寓运营商基本都是上市的公寓REITs基金，让更多的社会闲置资金进入并有效盘活后，产生利润输出，形成闭环，如美国的EQR与AVB，新加坡的雅诗阁服务公寓等，通过利用REITs可实现资金快速回流，并同时享受物业增值收益。
图：雅诗阁服务公寓信托结构数据来源：雅诗阁公寓信托2016年年报、中国指数研究院综合整理雅诗阁公寓信托是首个泛亚服务公寓房地产投资信托基金，截至2016年年末，雅诗阁公寓信托总资产价值高达48亿新元，约合人民币230亿元。雅诗阁利用基金收购有两个优势：一是基金产生的集资效用，带来了更多的投资者，减少了雅诗阁自身的资金压力；二是随着房地产市场的升温，收购的物业通过5到10年的持有后出售给其他业主或是上市的雅诗阁公寓信托，得到稳定且可观的回报。
